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房地产也到周期尾部了吗

来源:网络整理 时间:2017-07-13 09:28

  解决高房价

  很多年来,房地产的变化最能牵动中国社会的神经,而今天这种情况变得更为严峻了。前英格兰银行行长牟维·肯(MervynKing)最近出版了一本题为《炼金术的终结:货币、金融和全球经济的未来》的书。在总结了2008年开始的经济危机后,作者说,他从危机中学习到了两点。第一,泡沫持续的程度远较我们预估的要长。以前的危机是这样,这次(2008年的金融危机)也一样,都持续了数十年的时间才最后破灭。第二,泡沫破灭的速度也远较我们预估的要快。

  作者把金融经济称之为“炼金术”,终究会破灭。不管从哪个角度来说,今天中国的房地产就面临着这种情形,人们都知道泡沫总有一天会破灭,只不过不清楚哪一天;而在破灭之前,人们不仅还会继续处于“集体无意识”的状态,并且对此推波助澜。

  实际上也如此。近年来,中央高层多次强调:“房子是用来住的,不是用来炒的。”但现实刚好相反,房子被用来炒,而不是用来住的。这个趋势越来越严峻,在住房大量空置的同时,房价继续快速上涨。去年年底,中央经济工作会议讨论中国经济的几个不平衡,其中一个就是房地产和实体经济之间的失衡。房地产经济对实体经济的负面影响是显然的,不需要多说。

  炒一套房的价值相当于一个不小的实体经济公司数十年的努力。“上市公司买房救公司”、“两个有房产的人结婚相当于两个上市公司的合并”、“为了买房,一个老太太结婚数次”等等新闻报道,一直充斥着新闻媒体。

  中国房地产今天所面临的困境,并不是房地产本身的问题,而是城市体制问题,是城市化模式问题,房地产病只是中国城市化模式的一个反映而已。

  目前优质资源高度集中在几个大城市,尤其是一线城市。在优质资源高度集中的情况下,所有意在促进社会进步的改革显得“违反”人性,从而变得无效,甚至失败。

  这种例子比比皆是。例如,因为一线城市太大了,人太多了,需要减少人口,因此很多城市都在出台驱赶没有城市居住权的人(往往是农民工和穷人)的政策,但问题在于穷人最需要交通便利、能够找得到工作的城市。例如,城市的医院太拥挤了,但问题在于只有在城市才能找到好医院、好医生,老百姓为了一条命而到城市找医院和医生是人性所趋。例如,城市里的学区房尽管已经太贵了,但房价还是拼命往上涨,这只是因为城市的学校太好了,人们只有把自己的小孩送入这些学校,才会有一个更好的未来。

  事实上也如此。这些年来,国家的优质资源源源不断地流向大城市,而很多二三线城市则得不到应当有的资源,更不用说是乡镇了。大城市越来越富,中小城市越来越穷,城市间的差异,便是利益在不同社会阶层的差异的反映。

  房地产也到周期尾部了吗

  若干年后历史学家回过头来看,会指出这句话是本轮房地产市场由盛转衰的分水岭。“房子是用来住的,不是用来炒的”。这句话的历史意义在于,它颠覆了过去两届政府的政策逻辑。这些年房地产都被当作支柱产业,被政府用来拉动经济。这些年金融都被当作撬动GDP的杠杆,被政府用来稳增长。我认为,这种政策模式已经一去不复返了。“防风险”提得比“稳增长”还重要,这在中华人民共和国历史上是前所未有的,房地产的好日子可能也因此过得差不多了。

  这几年中国房价飙升,很多人赚到了钱,也有不少踏空的。除了那些经济能力不足的,踏空的人往往是相对高学历,喜欢分析的。

  如果从理性分析的眼光看中国的房地产,无论从供需还是从库存,无论从人口结构还是从可承受能力看,担心油然而起。如果将中国的房价和世界其他地方比较,称其为泡沫,一点也不过分,但是房价却长升长有。理性分析从出发点上就错了!

  在中国,我们头上的那片瓦不是被用来住的,而是被用来炒的。这些年来它的金融属性远远超过其居住属性,所以低租金回报、高空置率都不是问题,投资者志在投资回报。这和在股市上不看PE估值就冲进去,是一个道理。支持房地产投机的,是巨额的不绝的流动性。中国人民银行在过去十年大规模扩张信用,而银行的金融中介功能却一路弱化,实体经济无法吸收新增长的流动性,资本管制之下资金也难以流向海外资本市场,房价不升都难。

  这种牛市的前提,是源源不断的流动性扩张,而且规模必须越来越大,市场情绪必须持续亢奋。有人谓中国有十三亿人口,城镇化还有很长路要走。这些道理长远来讲都不错,但是需求不等于有效需求,有居住需求但是买不起房子,那种需求就不是有效的。再看看住宅空置率以及周边的农地,有些说法其实是似是而非的。更重要的是,房地产有周期,房价可上可下,有长远的需求并不代表房价只升不跌,或跌完不会再升。欧美国家在城镇化过程中,房价也有过起起伏伏。

  中国房地场市场也曾有过周期。九十年代海南房地产市场集体烂尾、本世纪初上海政府需要提供户口和抵税来消化库存,就是两个例子。中国这些年房地产市场好像只有上升周期没有下降周期,是因为货币政策只有扩张周期没有收缩周期,但是这种情况已经悄然改变了。

  中国人民银行行长周小川最近明确指出,货币扩张周期已经接近尾部。这种表态对于央行来说实属罕见,但是从“房子是用来住的”和防风险角度看又是必然的。由于“房子用来住的”的权威性和防范金融风险的迫切性,货币政策恐怕不会像过去几年那样朝令夕改,除非国内外形势出现巨大变局,货币政策趋紧是一个不可逆转的大趋势。

  



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